top of page

תמ"א 38 – פטור ממס שבח

Updated: Jul 25, 2023

הוראת החוק המעניקה פטור ייעודי ממס שבח אינה בתוקף. תחולת הוראת השעה בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין קבעה תוקף עד ליום 31.12.2021 . לאחרונה נקבעה הארכה של הוראת הפטור עד חודש מאי 2026 .

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שיש לחזקם.

הוראות התמ"א קובעות כי החיזוק יכול לבוא הן בדרך של עיבוי והן בדרך של הריסה ובנייה מחדש. דרך של בנייה מחדש, הינה בעצם פינוי בינוי אך לא במסגרת הכרזה על מתחם כפינוי בינוי. כלומר, ניתן לבצע פינוי של מבנה ישן והקמת מבנה חדש במקומו ולקבל זכאות לפי תמ"א 38 או לבצע את הפינוי בינוי במסגרת הליך מיסוי ואז לקבל זכויות של פינוי בינוי, וזאת אף אם המקום לא הוכרז כפינוי בינוי מטעם משרד השיכון.

ישנו פער משמעותי בין ההטבות המוקנות למתחמי פינוי בינוי ובין ההטבות המוקנות לפרויקט תמ"א 38 הן בדרך של חיזוק והן בדרך של הריסה ובניה מחדש.


פרק חמישי 5 תמ"א 38

המחוקק מעניק פטור במקום בו מדובר במכר זכויות לתכנית הנובעת מכח תמ"א 38 .

רשות המיסים קבעה פטור ייעודי נפרד לכל סוג של עסקה. כאשר הזכאות לפטור הייעודי הינה עבור יחידת מגורים אחת. כלומר, במידה והמוכר מחזיק בשתי דירות באותו המתחם רשאי לבקש פטור ייעודי רק עבור דירה אחת. בגין הדירה הנוספת אינו זכאי לפטור הייעודי. יש לבחון שימוש בפטור אחר או בחישוב מס מופחת.

במכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק, תהיה פטורה ממס ובלבד והתקיימו שניים אלה :

(א) התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק

(ב) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה.

במכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה, תהיה פטורה ממס כאשר תמורת הזכות הנמכרת תתקבל דירת מגורים חלופית, ושמתקיים אחד מאלה:

(א) שטח דירת התמורה , אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;

(ב) שווי דירת התמורה, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49 ז(א) (2), קרי 2,354,900 ש"ח (בשנת 2023) , או על שווי דירת המגורים הנמכרת, בלא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;

הפטור אינו כולל מקרים בהם הבעלים מבקש תוספת כספית בתוספת לדירת התמורה. כך לדוגמא, במקרה בו בעלים של דירה בת 90 מ"ר מבקש לקבל דירה בשטח של 70 מ"ר ובתוספת השלמה כספית עד לשווי המגיע, אינו זכאי לפטור אלא רק בגין חלק הדירה. התוספת הכספית תחויב במס כמכר זכות במקרקעין.


ו"ע 15379-04-19 קלדרון

כידוע, כאשר התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, המכר יהא פטור ממס. כל תמורה אחרת, הן תמורה כספית והן בשווי כסף, תטיל על המוכר חבות מס בגין מכר הזכות. מה לעניין שיפוץ פנים של דירות הבעלים ? האם תמורה זו נחשבת חלק מתכנית החיזוק והאם עדיין המכר יהא בפטור ממס שבח ? לא אחת, לצורך חיזוק הבניין, שינוי בחדר המדרגות, הוספת ממד"ים, נדרש הקבלן לבצע הריסה של קירות קיימים ופגיעה בדירה המקורית. אין חולק כי שיפוץ פנימי של דירה, שאינו חלק מתכנית התמ"א לחיזוק הבניין והרחבת הדירות מהווה תמורה בעד מכירת הזכות, החייבת במס שבח. במקרה והבעלים מבקש מהקבלן שיפוץ של הדירה ומשלם בגין שירותי בניה אלו, הרי שאין לכך קשר למכר הזכות. במקרה דנן, בית המשפט קבע כי השיפוץ היווה תחליף לדמי שכירות ולכן משמע ששולם בעד השיפוץ. מעבר לכך, מרבית השיפוץ נגרם לצורך השבת המצב לקדמותו לאחר עבודות הבניה והחיזוק והרי ששיפוץ כאמור הינו חלק מתכנית החיזוק.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

1 view0 comments

Recent Posts

See All

מס שבח דירות ירושה

אדם מחזיק ב 3 דירות ומבקש לבצע חלוקה נכונה ל 3 ילדיו במסגרת הצוואה. האם קיימת עדיפות לחלוקה כך שכל ילד יקבל דירה אחת או שכל ילד יחזיק בשליש בכל דירה ? מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כמס המוטל במכר זכ

תקרת הפטור במכר דירת יוקרה

חיים הינו בעלים של דירת מגורים יחידה בתל אביב, דירה אותה רכש לפני כ 25 שנה. הוא מבקש למכור את הדירה ולרכוש דירה חליפית. האם יקבל פטור ממס שבח שהרי מחזיק בדירה יחידה ? חוק מיסוי מקרקעין ביצע רפורמה מקי

תמ"א 38 – נכס מסחרי

חיים רכש חנות בקומת הקרקע של בניין מגורים ישן. החנות נבנתה כחלק מהבניין המקורי, בהיתר הבנייה מופיעה חנות וכך עד היום הרישום בוועדה המקומית ובטאבו. חברה קבלנית החתימה את הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 מ

Comentários


bottom of page