top of page

פינוי בינוי ותמא 38

חוק מיסוי מקרקעין מכיל הוראות לעניין פטור והקלות למכר הכלול במתחם פינוי בינוי או תמ"א 38 . תחולת הוראת השעה בחוק מיסוי מקרקעין קבעה תוקף עד ליום 31.12.2021 . חוק ההסדרים 2023 אשר נכנס לתוקף, האריך את תוקף הוראות התמ"א עד ליום 31.12.2033 .

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שיש לחזקם.

הוראות התמ"א קובעות כי החיזוק יכול לבוא הן בדרך של עיבוי והן בדרך של הריסה ובנייה מחדש. דרך של בנייה מחדש, הינה בעצם פינוי בינוי אך לא במסגרת הכרזה על מתחם כפינוי בינוי. כלומר, ניתן לבצע פינוי של מבנה ישן והקמת מבנה חדש במקומו ולקבל זכאות לפי תמ"א 38 או לבצע את הפינוי בינוי במסגרת הליך מיסוי ואז לקבל זכויות של פינוי בינוי, וזאת אף אם המקום לא הוכרז כפינוי בינוי מטעם משרד השיכון.

ישנם הבדלים בין ההטבות המוקנות למתחמי פינוי בינוי ובין ההטבות המוקנות לפרויקט תמ"א 38 הן בדרך של חיזוק והן בדרך של הריסה ובניה מחדש.


פרק חמישי 4 פינוי בינוי

בתחילה, הוראות התמ"א הוגבלו לפטור של דירה אחת במתחם לכל מוכר. לאחרונה נקבע כי בעסקאות אשר יום המכירה לגביהם נקבע מיום 18.11.2021 ואילך, לא קיימת מגבלת פטור של דירה אחת במתחם. כלומר, ניתן לבקש פטור (בהתאם להוראות הפרק) עבור כל דירה אף אם המוכר מחזיק במספר דירות במתחם. חוק ההסדרים מוסיף כי החל מעסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך, ניתן לקבל בתמורה, בגין דירה אחת, מזומן עד לתקרת הפטור (מזומן במקום דירה) והתמורה תהא פטורה ממס. כלומר, היה ולמוכר יש 3 דירות, ניתן לקבל פטור בגין 3 הדירות ואף לקבל תמורה במזומן בגין דירה אחת ובגין 2 הדירות האחרות לקבל דירה חליפית.

בחוק ההסדרים נוספה הוראה אנטי תכנונית כך שאדם המעביר לקרובו דירה במתחם, החל מעסקאות מיום 1.10.2023 , בתקופה של שנתיים מיום ההעברה, יראו במעביר ובמוכר כזהים, כלומר הפטור יבחן ביחס לשניהם.


פרק חמישי 3 תמא 38

הגדרת "דירת מגורים" תוקנה כך שדירה תחשב רק דירה ששימשה למגורים במשך שנתיים רצופות לפני מועד החתימה על ההסכם הראשון שנחתם בבניין. מטרת התיקון להתמודד עם מוכרים המחזיקים ביחידות אחרות, כגון: מחסנים.

התיקון מרחיב את הזכאות לשתי דירות מגורים עבור כל מוכר, במקום דירה אחת. מדובר בהטבה משמעותית והסרת חסם, כאשר היו לא מעט פרויקטים שנתקעו עקב העובדה שהבעלים לא היה זכאי לפטור עבור הדירה השנייה וסירב לחתום.

כאשר אדם מחזיק בחלק מדירה, יהא זכאי לפטור אך ורק אם בדירה החדשה יקבל את אותו חלק. (למנוע מצב בו 2 אנשים החזיקו יחד בדירה ויקבלו כל אחד דירת תמורה חדשה).

הטבות מס לקשיש – עד חוק ההסדרים, הטבת המס לקשישים התקיימה אך ורק במתחם פינוי בינוי. בעסקאות שיום המכירה לגביהם נקבע ליום 1.6.2023 הטבת המס לקשיש תחול אף בפרויקטים של תמא 38 . כמו כן, הגדרת קשיש הורחבה אף לאדם שאינו קשיש אך נזקק לשירותי סיעוד בדרגות קשות.


הסבת זכויות בין יזמים

בפס"ד איווגה נקבע כי כל עוד לא הגיע "יום המכירה" הרי שלא התגבשה העסקה ומשכך העברת הזכום ליזם אחר אינה מהווה מכר של זכות במקרקעין. חוק ההסדרים קבע כי עסקאות שנעשו מיום 1.6.2023 ואילך, העברה כאמור תהווה מכר זכות במקרקעין, אך שווי העסקה בהתאם לשווי הערכת התמורה בפועל (ולא שווי המקרקעין).

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

3 views0 comments

Recent Posts

See All

מס שבח דירות ירושה

אדם מחזיק ב 3 דירות ומבקש לבצע חלוקה נכונה ל 3 ילדיו במסגרת הצוואה. האם קיימת עדיפות לחלוקה כך שכל ילד יקבל דירה אחת או שכל ילד יחזיק בשליש בכל דירה ? מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כמס המוטל במכר זכ

תקרת הפטור במכר דירת יוקרה

חיים הינו בעלים של דירת מגורים יחידה בתל אביב, דירה אותה רכש לפני כ 25 שנה. הוא מבקש למכור את הדירה ולרכוש דירה חליפית. האם יקבל פטור ממס שבח שהרי מחזיק בדירה יחידה ? חוק מיסוי מקרקעין ביצע רפורמה מקי

תמ"א 38 – פטור ממס שבח

הוראת החוק המעניקה פטור ייעודי ממס שבח אינה בתוקף. תחולת הוראת השעה בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין קבעה תוקף עד ליום 31.12.2021 . לאחרונה נקבעה הארכה של הוראת הפטור עד חודש מאי 2026 . תמ"א 38 מעניקה

Comments


bottom of page