מס שבח דירות ירושה

אדם מחזיק ב 3 דירות ומבקש לבצע חלוקה נכונה ל 3 ילדיו במסגרת הצוואה. האם קיימת עדיפות לחלוקה כך שכל ילד יקבל דירה אחת או שכל ילד יחזיק בשליש בכל דירה ?

מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כמס המוטל במכר זכות במקרקעין, על הסכום בו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. כלומר, משלמים מס על הרווח שנוצר במכר הדירה.

שיעור מס שבח

סעיף 48 א(ב) (1) לחוק קובע כי "יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי כאמור בסעיף 121 לפקודה, בשיעור של עד 25% ." לכאורה, מס קבוע בשיעור של עד 25% מהשבח. חשוב לציין, כי לגבי נכסים שנרכשו לפני 1.1.2012 שיעור המס אינו אחיד.

סעיף (ב 1) (1) מוסיף וקובע כי נכס שנרכש לפני מועד השינוי (1.1.2012), יחויב השבח הריאלי במס בשיעורים כמפורט להלן:

א. על השבח הריאלי עד יום התחילה (7.11.2001) – בשיעור המס הגבוה ביותר הקבוע בסעיף 121 לפקודה.

ב. השבח הריאלי מיום התחילה ועד למועד השינוי – בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה עד 20% .

ג. השבח הריאלי ממועד השינוי - בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה עד 25% .

חישוב מס השבח הינו באופן לינארי, ללא בחינת שווי בכל תקופה. ניתן להבחין כי השיעור המינימלי הינו 20% ואילו המקסימלי 47% (לא כולל 3% מס יסף).

חישוב לינארי מוטב

במכר דירה אשר מועד רכישתה קדם ליום 1.1.2014 יחול חיוב במס באופן לינארי, כך שהתקופה אשר חלה קודם למועד התחולה, תהא פטורה ממס שבח. מטרת ההטבה לעודד מכר דירות לצורך הגדלת ההיצע.

סעיף 48 א(ב 2) (1) על אף האמור בסעיף קטן (ב) (1), במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:

(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;

(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב) (1);

סעיף 49 ב (5)

הסעיף מעניק פטור ממס שבח כאשר המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

סעיף 49 ג

לענין סעיף 49 ב (2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים

שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;

(4) היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49 ב (5) (א) ו-(ב).

לסיכום

יורשים אינם זכאים לפטור מוריש, במקרה בו בבעלות המוריש יותר מדירה אחת, בהתאם לסעיף 49 ב(5). אילו יעביר המוריש דלעיל 2 דירות לילדיו ללא תמורה ואת הדירה השלישית יעביר במסגרת ירושה, יהיו זכאים היורשים לפטור מוריש. בנוסף, במקרה ולא זכאים היורשים לפטור מוריש, דירת הירושה תפגע בהם במידה וקיימת בבעלותם דירת יחיד. במקרה זה, יתכן וקיימת עדיפות להחזיק בכל דירה עד מחצית.

חשוב להבין כי היה ודירת הירושה הינה דירתו היחידה של היורש, הרי שזכאי לבקש בגין המכירה פטור דירה יחידה. בכל מקרה, מומלץ לבחון את היבטי המס ולכלכל צעדים קודם למעשה.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.