בית עם זכויות בניה

פרק חמישי בחוק מיסוי מקרקעין אוגד בתוכו מבחר סעיפי פטור במכר דירת מגורים. המחוקק מבחין בין דירת מגורים ובין זכות אחרת במקרקעין.

קיימות דירות מגורים המשלבות זכות נוספת, זכויות בניה. מחד, דירת המגורים מזכה בפטור ומאידך זכויות הבניה הינן זכות החייבת במס ואין בגינה פטור. המחוקק קבע סעיף מיוחד אשר קובע את גובה הפטור במקרים של שילוב הזכויות. טרם בדיקת הוראות הסעיף חשוב לאבחן את הנכס. מהו שווי חלק הבית הבנוי ? האם קיימים זכויות בניה לא מנוצלות ומה שיעורן ? האם התמורה מושפעת מזכויות בניה ?

סעיף 49 ז

(1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת(, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73 , לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49 א ו 49- ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);

(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ 2,354,900- שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 2,354,900 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;

(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו- (2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ 553,900- שקלים חדשים;

(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;

ו"ע 35231-10-19 פז

בית המשפט מטיל על המנהל את החובה להוכיח שקיימות זכויות בניה לא מנוצלות על המקרקעין. לאחר מכן, נטל הראיה עובר למוכר להוכיח לעניין השפעת זכויות הבניה על התמורה. חשוב לציין כי מדובר בהשפעה אובייקטיבית )ולא סובייקטיבית( ואין עניין לצדדי העסקה. היה ואכן הוכח שהתמורה מושפעת מזכויות בניה, יש לבודד את שווי הבית ולמצוא את חלק התמורה המושפע מזכויות בניה. שווי הבית יחושב באמצעות אומדן השווי הבנוי ושווי חצר. כידוע, הוראת הביצוע מנחה כי יש להוסיף 25-30% בגין תוספת חצר. ככל ומדובר בחצר יותר אפקטיבית (באזור של בתים פרטיים) התוספת תהא 30% . לחליפין, ניתן לאמוד את השווי הבנוי בנפרד ואת שווי החצר בנפרד. בהתאם לקווים המנחים, שווי החצר

יחושב לפי מקדם שווי של 25-65% משווי מ"ר מבונה בהתאם לשטח אקוויוולנטי.

ע"א 5788-21 גליקמן

בית המשפט דחה את הערר ואימץ את החלטת ועדת הערר. החלטת ועדת הערר הינה כי בעסקה בה המכר כולל זכויות בניה, הרי שלא ניתן להתעלם מזכויות אלו ולקבוע כי התמורה כולה מושפעת אך ורק משווי הדירה. המבחן להשפעתן של זכויות לבנייה נוספת הינו אובייקטיבי. כלל זה נלמד מההסדר הקבוע בחוק, אשר מגדיר את שווי העסקה לפי שומה אובייקטיבית ולא לפי המחיר המשולם. על אף שבהשוואה למכר דירה ללא זכויות, נראה כי אין שינוי בתמורה, הרי שאף כאן לא ניתן לקבוע כי מלוא התמורה הינה בגין בית המגורים ואין כלל חלק לזכויות הנוספות.

לסיכום

במכר בית הכולל זכויות בניה נוספות, המחוקק מעניק נוסחה מאוד ברורה לחישוב גובה הפטור שיוענק בגין זכויות הבניה. מרבית המחלוקות במקרים אלו סובבים אודות קביעת השווי של דירת המגורים מסך התמורה ששולמה. ישנה הבחנה אף בין שווי דירת המגורים עצמה לעומת הפטור הנוסף וזאת לעניין ייחוס ההוצאות. לעיתים, על אף שקיימות זכויות בניה לא מנוצלות, ניתן להוכיח כי התמורה שולמה במלואה בגין הבית ואין התמורה מושפעת מזכויות בניה נוספות.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.