ביטול עסקה

מוכר הגיש בקשה לביטול עסקת מכר, מעל 10 שנים לאחר מועד ביצוע העסקה. האם קיימת מגבלה של זמן ? האם המיסים ששולמו

יושבו לקונה ולמוכר?

סעיף 102 לחוק

המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס.

הסעיף קצר ואינו כולל הגבלה בתקופת זמן או הבהרה באלו מקרים אכן תבוטל העסקה ויושב המס.

ביטול עסקה או מכר חוזר

רשות המיסים פרסמה מספר מבחני עזר, המיועדים להנחות את רשויות המס בבחינת השאלה האם בביטול "אמיתי" עסקינן, או שמא

בביטול שהוא בבחינת "מכר חוזר" או ביטול "מלאכותי".

רשימת המבחנים כוללת את המרכיבים הבאים: האם נרשמו הזכויות במרשם של מוסד מוסמך ובאיזה מוסד, מה משך הזמן שעבר בין

כריתת הסכם המכירה לבין ביטולו, מהי התמורה ששולמה על חשבון רכישת הזכויות ובאילו מועדים, האם רוכש הזכויות תפס או היה רשאי

לתפוס חזקה בנכס, גובה הפיצוי ששולם במסגרת ביטול המכירה ועל-ידי מי, קיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לרוכש, היחס בין גובה

הפיצוי המשולם עקב הביטול להפרש שבין שווי הזכות בעת המכירה לעומת שוויה בעת הביטול, היחס שבין גובה הפיצוי המשולם עקב

הביטול לבין המס הנחסך על-ידי הצדדים עקב הביטול, ביטול מתוכנן לצורך ביצוע עסקה עתידית מיטיבה.

כמו כן, ניתן להגיש תצהיר ביטול עסקה ע"י אחד הצדדים בלבד וזאת כאשר לא קיימת הסכמה בין הצדדים. התצהיר כולל פירוט לעניין

הביטול, לצורך הבנה האם מדובר בביטול אמת או במכר חוזר.

הוראת ביצוע

הוראת ביצוע מס שבח 20/97 והתוספת הראשונה להוראה, מאפשרת החלפת דירה שנרכשה מקבלן בדירה אחרת באותו פרויקט,

במצבים בהם רוכש דירה מקבלן משנה דעתו בזמן בנייתה, לפני תחילת הבנייה ואף בסמוך לאחר בנייתה ומגיע להסכמה עם הקבלן כי

במקום הדירה שרכש הוא רוכש דירה אחרת בגודל שונה או בקומה אחרת באותו פרויקט.

ההוראה מאפשרת בתנאים מסוימים, את החלפת הדירה, תוך תשלום תוספת מס רכישה בלבד וזאת מבלי שהדבר ייחשב כהחלפת זכויות,

החייבת במקרים רגילים במס שבח ובמס רכישה, כאשר התנאי המרכזי הוא כי המנהל שוכנע כי החלפת הדירה בוצעה בתום לב ואין בה

משום מכירה חוזרת של הדירה הראשונה, ממנה הפיק הרוכש שבח ריאלי כלשהו.

ההוראה קובעת כי לאחר עמידה בכל התנאים המפורטים בה, יראו את המכירה הראשונה כמבוטלת ובמקומה תהיה המכירה השניה

תקיפה עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש. המנהל יבחן כי אכן מדובר בהחלפת דירה בתום לב ולא בהחלפה הכוללת רווח ריאלי למי

מהצדדים מול צד ג'.

ו"ע 6141-02-13 מהנא

בית המשפט בוחן את הבקשה לביטול עסקה לאור התקופה שחלפה ממועד דחיית הבקשה ע"י רשות המיסים. במקרה דנן, חלפו מעל

ל 10 שנים. מחד, זכות הגישה לערכאות הינה זכות חשובה ויש לתת למבקש את יומו. מנגד, התנהלות כזו, בה האפשרות לזכות אינה

אף קלושה, עלולה לעכב את כל הצדדים ולהשחית זמן שיפוטי יקר. נראה כי המדובר בבקשה לתיקון שומה ולא ביטול עסקה ולכן בית

המשפט דחה את הערר.

לסיכום

ביטול עסקה מסיבה אמיתית ובפרט כאשר עסקת הבסיס טרם הושלמה, הינו הליך לגיטימי. גם חלוף הזמנים אינו מעיד לעצמו על מכר

נוסף אלא ניתן אף במקרים אלו לטעון לביטול עסקה ולבקש השבת מס הרכישה ששולם.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או

להימנעות מהם.