תקרת הפטור במכר דירת יוקרה

חיים הינו בעלים של דירת מגורים יחידה בתל אביב, דירה אותה רכש לפני כ 25 שנה. הוא מבקש למכור את הדירה ולרכוש דירה חליפית. האם יקבל פטור ממס שבח שהרי מחזיק בדירה יחידה ?

חוק מיסוי מקרקעין ביצע רפורמה מקיפה במיסוי דירות מגורים. התיקון קבע כי אף בעסקאות מכר דירות עבורם מתקיימים התנאים לפטור ממס שבח, הפטור הינו עד לתקרה הקבועה בחוק ונכון לשנת 2023 הינה 4,846,000 ₪. מעבר לסכום התקרה, חל חיוב במס שבח. כיום, ישנם לא מעט דירות מגורים אשר תמורתם עולה על התקרה ומשכך חל חיוב במס שבח בעת המכירה. החלק העודף על התמורה אומנם חייב במס שבח, אך חל בגינו חישוב מוטב ויש לכלול בחישוב אף חלק יחסי של העלויות והניכויים להם זכאי המוכר.

מס שבח

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין יוטל מס שבח. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה.

האינטרס הציבורי לעודד עסקאות מקרקעין הוביל את המחוקק ליצירת "מסלול" פטור או לחליפין אפשרויות להפחתת תשלום מס השבח.

פרק חמישי לחוק אשר כותרתו מעידה על תוכנו "פטור לדירת מגורים מזכה" מכיל מספר פטורים אשר בהתקיים תנאיהם יזכו את המוכר בפטור ממס שבח.

סעיף 49 ב(2)

הפטור הנפוץ הינו פטור "דירה יחידה". "הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל... והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו".

סעיף 49 (א 1)

בעקבות תיקון 76 נוסף סעיף 49 (א 1) לחוק הקובע סך תקרה לפטור בגובה 4,846,000 ₪ (נכון לשנת 2023). המוכר יהא זכאי לפטור עד גובה התקרה וכל סכום מעבר לתקרה יהא חייב במס שבח כמכר זכות אחרת.

כאמור, החיוב במס מעל לתקרה "נולד" בתיקון 76 . דירה אשר נרכשה טרם 1.1.2014 , חישוב השבח בגין התמורה העודפת מעל לתקרה, יחושב באופן לינארי, כך שהחלק מעל לתקרה השייך לתקופה שעד ליום 31.12.2013 יהא פטור והיתר חייב.

ו"ע 59018-11-21

בית המשפט דן בשאלה, האם תקרת הפטור הינה לכל מוכר )תא משפחתי( או לכלל הדירה ? 2 אנשים מכרו את דירתם המשותפת. ביקשו לחשב עבור כל מוכר המחזיק במחצית הדירה, תקרת פטור מקסימלית. רשות המיסים טענה כי כל מוכר זכאי למחצית התקרה, שהרי התקרה הינה זכאות לדירה בכללותה ולא עבור כל מוכר בנפרד.

בית המשפט דן בסוגיה וקבע כי כל מוכר זכאי לתקרה "מלאה" בגין חלקו במכירה. בית המשפט הוסיף ואמר כי מדובר בשונה מיורשים המוכרים את דירת הירושה ושם נקבע כי יש לייחס תקרה אחת בהתאם לתקרה של סעיף 49 ז לעניין זכויות נוספות וכפי הנראה אף בהתאם לתקרה לה זכאי המוריש ביחס לדירת יוקרה (הערת אגב של בית המשפט).

מס יסף בדירות יוקרה

בהתאם לפקודת מס הכנסה, הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, תכלול את השבח רק אם שווי מכירתה עולה על הסכום הקבוע בתקרה והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין (2 תנאים במצטבר). כלומר, במכר דירת יוקרה בה המוכר זכאי לפטור עד התקרה, על החלק העודף חייב במס שבח באופן לינארי ומנגד פטור ממס יסף.

לסיכום

טרם ביצוע עסקה במקרקעין יש לבחון את חבויות המס הצפויות. כך לעיתים, התמורה מושפעת מזכויות בניה ובמקרים אלו יש לבצע חישוב נפרש של חלק התמורה המושפע מהזכויות וחלק הדירה המושפע מהדירה. בנוסף, בגין חלק הדירה המושפע מהדירה, היה ועולה על התקרה, נבצע חישוב לינארי בגין אותו חלק העולה על התמורה

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.