תמ"א 38 – נכס מסחרי

חיים רכש חנות בקומת הקרקע של בניין מגורים ישן. החנות נבנתה כחלק מהבניין המקורי, בהיתר הבנייה מופיעה חנות וכך עד היום הרישום בוועדה המקומית ובטאבו. חברה קבלנית החתימה את הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ופנתה אף לחיים בהצעה כי יקבל דירה בבניין החדש שיבנה בתוספת שטח של 12 מ"ר מעבר לשטח החנות. האם העסקה פטורה ממס שבח ?

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שיש לחזקם. הוראות התמ"א קובעות כי החיזוק יכול לבוא הן בדרך של עיבוי והן בדרך של הריסה ובנייה מחדש. דרך של בנייה מחדש, הינה בעצם פינוי בינוי אך לא במסגרת הכרזה על מתחם כפינוי בינוי. כלומר, ניתן לבצע פינוי של מבנה ישן והקמת מבנה חדש במקומו ולקבל זכאות לפי תמ"א 38 או לבצע את הפינוי בינוי במסגרת הליך מיסוי ואז לקבל זכויות של פינוי בינוי, וזאת אף אם המקום לא הוכרז כפינוי בינוי מטעם משרד השיכון.

פרק חמישי 5 תמ"א 38

המחוקק מעניק פטור במקום בו מדובר במכר זכויות לתכנית הנובעת מכח תמ"א 38 .

רשות המיסים קבעה פטור ייעודי נפרד לכל סוג של עסקה. כאשר הזכאות לפטור הייעודי הינה עבור יחידת מגורים אחת. כלומר, במידה והמוכר מחזיק בשתי דירות באותו המתחם רשאי לבקש פטור ייעודי רק עבור דירה אחת. בגין הדירה הנוספת אינו זכאי לפטור הייעודי. יש לבחון שימוש בפטור אחר או בחישוב מס מופחת.

במכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק, תהיה פטורה ממס ובלבד והתקיימו שניים אלה :

(א) התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק

(ב) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה.

במכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה, תהיה פטורה ממס כאשר תמורת הזכות הנמכרת תתקבל דירת מגורים חלופית, ושמתקיים אחד מאלה:

(א) שטח דירת התמורה , אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;

(ב) שווי דירת התמורה, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49 ז(א) (2), קרי 2,354,900 ש"ח (בשנת 2023) , או על שווי דירת המגורים הנמכרת, בלא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;

הפטור אינו כולל מקרים בהם הבעלים מבקש תוספת כספית בתוספת לדירת התמורה. התוספת הכספית תחויב במס כמכר זכות במקרקעין.

החלטת מיסים 1132/21

מקרה כאמור הגיע להחלטת מיסים, כאשר הבעלים העניק לקבלן חנות וקיבל בבניין החדש שקם דירת מגורים. כידוע, סעיף 49 לג 1 לחוק חל מקום בו נמכרת זכות במקרקעין שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה, כהגדרתה בסעיף 49 לב לחוק. המחוקק מעניק את הטבות החוק בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, אף על נכס שאינו דירת מגורים. נקבע כי בעלי שטחים שאינם דירת מגורים אכן יכולים לקבל במסגרת ההתקשרות עם היזם נכס מסחרי בדומה לנכס שהיה קיים קודם לכן, או דירת מגורים והם יהיו זכאים להטבות מס שבח ומס הרכישה בדומה לדיירים שבבעלותם דירת מגורים בבניין.

עם זאת, בהתאם לסעיף 49 לג 1(ו) (2) בעת מכירת דירת התמורה בידי הדייר, שהחזיק נכס אחר וקיבל תמורתו דירה חליפית, לא יחולו פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות החוק או לפי הוראות פקודת מס הכנסה. הואיל והפטור הניתן מכח פרק חמישי 5 לחוק הינו פטור מסוג דחיית מס ומכח עיקרון רציפות המס, עלות הרכישה של דירת המגורים החלופית בעת מכירתה בעתיד, תהא העלות המקורית של החנות בידי היחיד, ולא יותרו בניכוי עלויות הבנייה שהשקיע היזם בבנייתה של דירת המגורים החלופית.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.