רפורמה ברשות מקרקעי ישראל

בתאריך 28 בדצמבר 2009 נפל דבר, מועצת מקרקעי ישראל קיבלה את החלטה מס' 1185. מועצת מקרקעי ישראל הינה המועצה המתווה את מדיניות המקרקעין של רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). רמ"י הינו הגוף אשר נקרא בעבר מינהל מקרקעי ישראל. כותרתה של החלטה 1185 הינה "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל". החלטה זו נכנסה לתוקף בתאריך 8 בפברואר 2010, עם חתימת שר האוצר. לתאריך זה גם משמעות כספית, אולם מפאת קוצר היריעה נסביר זאת בכתבה הבאה ונתמקד במשמעות הפרוצדרולית. החלטה 1185 קבעה שינויים רבים ברמ"י, לרבות שינויי מבנה ארגוני ברמ"י. השינוי המשמעותי ביותר, לפחות מבחינת ציבור החוכרים, הינו האפשרות או היכולת לרכוש את הבעלות.

הזכויות טרם החלטה 1185

עד למועד קבלת החלטה 1185 הזכויות המקסימליות שיכול היה חוכר לרכוש במקרקעיו, הינן זכויות חכירה מהוונות. משמע, הזכות המקסימלית הייתה 91% מסך כל הזכויות בקרקע. יצויין כי בעבר ניתן היה לרכוש 51% מכלל הזכויות והוכרו לחוכר זכויות מהוונות. החלטה 1185 שינתה את התמונה לחלוטין. כיום יכול חוכר לרכוש בעלות מלאה במקרקעיו. המשמעות של רכישת בעלות מלאה הינה "חסל סדר רמ"י" לעניין מימוש בניה במקרקעין. יצוין כי במקרים מסוימים אף אין צורך לעבור דרך רמ"י לעניין העברת זכויות. משעה שרכש חוכר את הבעלות אין הוא נדרש לקבל את אישור רמ"י לבניה על מקרקעיו וממילא אין הוא נדרש לשלם ולו שקל אחד לרמ"י עבור הבניה על מקרקעיו. מבחינת ציבור החוכרים מדובר במהפכה של ממש, הן מבחינת העלויות שעליהם לשלם והן מבחינת הפרוצדורה המתישה של אישור תוכניות בניה ברמ"י.

המשמעות הפרוצדורלית

יודע כל חוכר אשר הגיש תוכנית בניה לאישור רמ"י, גם אם מדובר בתוכנית שולית ביותר, את "הסיוט המתמשך" שנדרש הוא לעבור במסדרונות רמ"י, זאת משך חודשים ארוכים. כיום המצב שונה, לפיו, זכאי כל חוכר להגיש בקשה לרכישת הבעלות במקרקעין אשר בחכירתו ובחלוף תקופה קצרה יחסית, במיוחד בחלקות קטנות, לקבל את זכויות הבעלות על המקרקעין.

קיימות שתי דרכים להכרה בזכות החוכר לבעלות על המקרקעין אשר הינו חוכר :

1. רישום זכויות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. במקרה זה נרשם החוכר כבעלים של המקרקעין לכל דבר ועניין ולא כחוכר, כפוף למגבלות של מכירה לזר.

2. הפקת איגרת בעלות. במקרה זה אין שינוי במרשם, קרי בלשכת רישום המקרקעין עדיין רשומות הזכויות כחכירה ולא כבעלות.

ההבדל בין שתי חלופות אלו נטוע בזהות הבעלים המקורי של המקרקעין. רמ"י מנהל קרקעות שהינן בבעלות שלושה גופים שונים: קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח ומדינת ישראל. כאשר החכירה הינה מאת שני הגופים האחרונים המשמעות של רכישת הבעלות הינה שינוי במרשם לשכת רישום המקרקעין כבעלים. רישום כאמור אף מפשט את הפרוצדורה לעניין העברת הזכויות במקרקעין. רכישת הבעלות במקרקעין אשר בבעלות הקק"ל אינה מאפשרת רישום שכזה. יצוין כי אלו הן רוב הקרקעות המנוהלות ע"י רמ"י, כ 90% מכלל הקרקעות. עניין זה נטוע באמנה של הקרן הקיימת לישראל אשר דרשה "והארץ לא תימכר לצמיתות". על כן, בשלב זה לכל הפחות, עד שתיפתר הבעיה המשפטית באמנת הקק"ל מופקת לחוכר איגרת בעלות בלבד. הנפקות של שתי הדרכים, מבחינת מימוש בניה על המקרקעין, הינה זהה, החוכר אינו נדרש לקבל את אישור רמ"י לבניה. חוכר שרכש בעלות יכול להגיש תוכניות בניה ישירות לאישור הוועדה המקומית. זוהי בשורה של ממש לכל חוכר. כאמור לעיל להחלטה 1185, על שינוייה, גם משמעות כספית, על כך בכתבה הבאה.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

אודות כותב המאמר:

המאמר נכתב על ידי איתי צברי עורך דין (מוסמך במשפטים).

משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, במיסים, מיסוי מקרקעין תכנון ובנייה.

ההסתדרות 26 (מגדל פלינר) קומה 8 פתח תקווה טל. 03-9316524 פקס. 03-9346097

בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל.

מייל: etai@tsabari-law.com