זכאות להחזר בהתאם לרפורמה

תקציר המאמר הקודם: בתאריך 28 בדצמבר 2009 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 1185. כותרתה של החלטה 1185 הינה "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל". החלטה זו נכנסה לתוקף בתאריך 8 בפברואר 2010 (להלן: "המועד הקובע"). המאמר הקודם התמקד במשמעות הפרוצדורלית של הוראות הרפורמה.

למועד הקובע ישנה אף משמעות כספית. ידע כל חוכר אשר שילם תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") החל מהמועד הקובע כי יכול והינו זכאי להחזר.

תשלום דמי היתר מהוונים לרמ"י

כידוע, חוכר אשר לא רכש את הבעלות והמבקש לממש את זכויותיו לבנות על המקרקעין אשר בחכירתו, נדרש הוא לקבל את הסכמת רמ"י. הסכמה כאמור טומנת בחובה ביצוע תשלום דמי היתר מהוונים לרמ"י. תשלום כאמור נדרש על פי רוב בגין אחת משלוש הבקשות שלהלן:

1. בקשה לביצוע עסקת שינוי ניצול וייעוד – במסגרתה מבקש חוכר לנצל את המקרקעין על פי ייעודם החדש. כאשר הוגשה בקשה כאמור ערך רמ"י שתי שומות. שומה אחת קבעה את ערכם "הישן" של המקרקעין, קרי שווי בהתאם לייעוד המקורי. שומה שניה קבעה את ערכם "החדש" של המקרקעין, קרי שווי בהתאם לייעוד על פי התב"ע התקפה נכון למועד הגשת הבקשה. החוכר היה נדרש לשלם 31% מההפרש שבין השומות.

2. בקשה לבצע עסקת פיצול – במסגרתה מבקש חוכר לפצל את המקרקעין אשר בחכירתו ליותר ממגרש אחד. כאשר הוגשה בקשה כאמור ערך רמ"י שומה אחת אשר קבעה את ערך המגרש החדש שנוצר בהתאם לתב"ע התקפה. החוכר היה נדרש לשלם 31% משווי המגרש החדש.

3. בקשה לתוספת בניה - תוספת בניה מוגדרת ברמ"י כבקשה לביצוע בניה נוספת על המקרקעין ובלבד ולא מבוקשת תוספת של יותר מיחידת דיור נוספת על זו הקיימת או אלו הקיימות. משמע, חוכר המבקש להגדיל את ביתו או להוסיף יחידת דיור נוספת היה מגיש בקשה לתוספת בניה. כאשר הוגשה בקשה כאמור ערך רמ"י שומה אשר קבעה מהו שווי המ"ר המבונה במקרקעין הספציפיים. יצוין כי אם הבקשה כללה תוספת מ"ר קטנה יחסית, בהתאם להנחיות רמ"י, נקבע שווי המ"ר המבונה בהתאם לטבלה הקיימת ברמ"י. החוכר היה נדרש לשלם 31% משווי המ"ר המבונה כאשר הוא מוכפל במספר המ"ר הנוספים אותם הוא מבקש לבנות.

סביר כי כל חוכר אשר ביצע אחת מהפעולות דלעיל החל מהמועד הקובע זכאי להחזר. עובדה זו נובעת מכך שרמ"י החל לפעול לפי החלטה 1185 רק לאחרונה, זאת מאחר ולא נכנסו לתוקף הוראות הנוהל הנדרשות ברמ"י אלא לאחרונה.

שומה לרכישת הבעלות

כיום על פי החלטה 1185, על תיקוניה, יכול חוכר לרכוש את הבעלות במקרקעין אשר הינו חוכר.

יצוין כי קיימים מקרים בהם זכאי חוכר לקבל את הבעלות ללא תשלום, המקרה הנפוץ ביותר הוא במקרה של דירה בבנייה רוויה או מגרש בשטח שאינו עולה על השטח המקסימלי הקבוע בהחלטה התקפה, כיום 540 מ"ר בעבר 280 מ"ר. עם הגשת בקשה לרכישה כאמור עורכים ברמ"י שומה הקובעת את שווי המקרקעין. חוכר המבקש לרכוש בעלות, נדרש לשלם אחוזים בודדים משווי המקרקעין, בין 3% ל 6%, על פי השומה דלעיל. הזכות להחזר נובעת מהשוני האדיר באחוזי התשלום, בעבר 31% וכיום אחוזים בודדים (ללא זיכוי ככל שמגיע זיכוי). השומות אמנם עודכנו אולם הפער עדיין משמעותי. יצוין כי האחוזים דלעיל הינם בהתאם להחלטה התקפה כיום, קרי החלטה 1370 אשר התקבלה ב 28 ביולי 2014. ההחזר מבוצע, בהתאם להחלטה אשר הייתה תקפה במועד ביצוע התשלום. משמע, יכול להיווצר מצב בו חוכר ביצע עסקה בתקופת הביניים, קרי בין המועד הקובע לבין מועד כניסתה לתוקף של החלטה 1370 ויהא זכאי להחזר חלק מהתשלום אשר ביצע ואילו שכנו, החוכר את אותו מגרש בדיוק אשר לא ביצע דבר יהא זכאי "לרכוש" את הבעלות ללא כל תשלום. האבסורד, מבטא מצב בו "אזרח צייתן" הקדים ושילם את חובו לרמ"י, שילם כמעט פי 2 משכנו אשר התמהמה ולא שילם.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

אודות כותב המאמר:

המאמר נכתב על ידי איתי צברי עורך דין (מוסמך במשפטים).

משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, במיסים, מיסוי מקרקעין תכנון ובנייה.

ההסתדרות 26 (מגדל פלינר) קומה 8 פתח תקווה טל. 03-9316524 פקס. 03-9346097

בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל.

מייל: etai@tsabari-law.com