הרפורמה ובניה בפועל

כפי אשר ציינתי במאמרים קודמים - הרפורמה, פנים רבים לה. הפעם נתייחס להשפעת הרפורמה לעניין עסקאות של "בניה בפועל". ראשית הבה נבין מה זו עסקת "בניה בפועל". ככלל, כאשר רוכשים זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), במסגרת של עסקה, הזכויות הנרכשות הינן של מלוא הזכויות במקרקעין בהתאם לתב"ע התקפה אותה עת. נציין שוב, תוספת בניה אינה עסקה כהגדרת רמ"י ועל כן כלל זה לא חל. חריג לכלל זה היא עסקת "בניה בפועל". קרי עסקה בה רמ"י גובה דמי היתר מהוונים בעת ההקצאה עבור חלק מהזכויות המוקנות על פי התב"ע התקפה ולא על מלוא הזכויות על פי התב"ע התקפה. כך לדוגמא, לחוכר מוקצה מגרש בשטח של 500 מ"ר המאפשר בניה של יחידת דיור בשטח של 300 מ"ר אולם אותו חוכר משלם עבור 200 מ"ר בלבד ומקבל את אישור רמ"י לבניית אותם 200 מ"ר. כך נוקב גם חוזה החכירה שנחתם עימו. זוהי הטבה מבחינת רמ"י אשר מוותר לחוכר על תשלום בעת ההקצאה. הוויתור מבחינת רמ"י הינו משמעותי מאחר ובעסקת הקצאה נדרש החוכר לשלם 91% משווי הזכויות. עניין זה נפוץ עת פונה קבוצת אנשים לרמ"י ומבקשת הקצאה מרוכזת. דוגמאות לכך ניתן למצוא בראש העין החדשה.

ההבדל בין חוכר "רגיל" לחוכר "בניה בפועל"

להטבה דלעיל משמעות עת מבקש חוכר "בניה בפועל" להגדיל את ביתו. כפי שנראה להלן מדובר במשמעות כספית אדירה. כפי אשר ציינו בכתבה הקודמת חוכר "רגיל" המבקש להגדיל את ביתו, קרי המבקש לממש "תוספת בניה", נדרש לשלם 31% משוויו של מ"ר מבונה בחלקתו כאשר הוא מוכפל במספר המ"ר אותם הוא מבקש להוסיף. חוכר "בניה בפועל" לעומתו חשוף היה לחשבון אחר. החלטת מועצה 1160 קבעה את "קו פרשת המים" לחוכרי "בניה בפועל". החלטה 1160 קבעה כי כל חוכר אשר רכש את זכויותיו בהקצאה בהתאם ל"בניה בפועל", זאת לאחר 22 בנובמבר 1990, יידרש להשלים את ההפרש עבור ההטבה אשר קיבל. משמע, חוכר כאמור היה נדרש תחילה לשלם עבור כל המ"ר שלא נרכשו על ידו בעת ההקצאה. אם נחזור לדוגמא הקודמת והחוכר דלעיל אשר רכש 200 מ"ר מתוך 300 המ"ר שניתן היה לרכוש בהתאם לתב"ע התקפה, המבקש לבנות עתה תוספת של 150 מ"ר, בהתאם לתב"ע התקפה עתה, ייערך עימו החשבון הבא: עבור ה 100 מ"ר שלא שולמו על ידו יידרש לשלם 91% משווים ואילו עבור ה 50 מ"ר הנוספים יידרש לשלם 31% משווים. אך ברור כי חוכר זה נדרש לשלם על "ההטבה" דלעיל בריבית דריבית. שוויו של מ"ר מבונה בתחילת שנות התשעים נמוך לאין שיעור משוויו דהיום.

משמעות הרפורמה לחוכרי "בניה בפועל"

החלטת מועצה 1185, היא החלטת הרפורמה הראשונה, הטיבה רק עם חוכרי "בניה בפועל" אשר רכשו מגרש בשטח של עד 280 מ"ר. במקרה זה פטרה ההחלטה את אותם חוכרים מכל תשלום. כפי שטבעה זו ההחלטה "יכיר המינהל בתשלום זה כתשלום עבור מלוא הזכויות בתוכנית בעת ההקצאה". חוכרי בניה בפועל שאיתרע מזלם לרכוש 281 מ"ר נדרשו לשלם תחילה 91% משווי המ"ר שלא נרכשו כתנאי לכניסה בשערי רכישת הבעלות. החלטה 1370, החלטה נוספת בהחלטות הרפורמה, תיקנה עיוות זה ומאפשרת לחוכרי "בניה בפועל" להיכנס בשערי הבעלות כנגד תשלום מופחת "חוכר נכס מקרקעין בשטח של 281 מ"ר ועד 540 מ"ר שרכש זכויות במסגרת עסקאות של בניה בפועל או במסגרת עסקאות יישובי עולים, אשר יבקש לממש את זכותו לרכישת הזכות כמפורט בהחלטה זו יידרש לשלם 6% מערך הקרקע כהשלמת תמורה כתנאי לרכישת הזכות כאמור" ולעניין מגרשים גדולים יותר "חוכר נכס מקרקעין בשטח של 541 מ"ר ועד 1,000 מ"ר שרכש זכויות במסגרת עסקאות בניה בפועל , אשר יבקש לממש את זכותו לרכישת הזכות כמפורט בהחלטה זו יידרש לשלם תוספת של 9% מערך הקרקע כהשלמת תמורה כתנאי לרכישת הזכות כאמור בתנאי החלטה זו". משמע חוכרי בניה בפועל נכנסים בשערי רכישת הבעלות כנגד תשלום המשווה את זכותם תחילה ליתר החוכרים ולא כנגד תשלום אדיר בסך השווה ל 91% משווי מ"ר מבונה.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

אודות כותב המאמר:

המאמר נכתב על ידי איתי צברי עורך דין (מוסמך במשפטים).

משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, במיסים, מיסוי מקרקעין תכנון ובנייה.

ההסתדרות 26 (מגדל פלינר) קומה 8 פתח תקווה טל. 03-9316524 פקס. 03-9346097

בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל.

מייל: etai@tsabari-law.com