top of page

דירת מגורים

Updated: Jul 25, 2023

פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, "פטור לדירת מגורים מזכה" מהווה את הבסיס לפטור הסוציאלי ממס שבח הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. לתנאי "דירת מגורים מזכה" יש 3 משוכות אותן צריך לעבור. "דירה" "דירת מגורים" ו"דירת מגורים מזכה". לאחרונה, התפרסמו מספר פסקי דין בעניין הגדרת

"דירת מגורים". עיקר ההבחנה הינה בין ההגדרה ע"פ חוקי תכנון ובנייה ועד לבחינה מדוקדקת של הנכס הנמכר לפי שימושו בפועל.

הגדרת דירת מגורים רלוונטית אף לצרכי מס רכישה. כידוע, שיעור מס הרכישה שונה בין דירת מגורים ובין קרקע.


דירת מגורים

"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:

(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

ההלכה הפסוקה הוסיפה וקבעה כי כוונת הרוכש נאמדת באמצעות שני אלמנטים הבוחנים את היסוד האובייקטיבי ואת היסוד הסובייקטיבי במועד הרכישה.

הסעיף מציע כחלופה גם נכסים אשר לגביהם, כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש היא לשימוש למטרות מגורים, "המיועדת לשמש למגורים".

ומהי "דירת מגורים"? החוק מגדיר דירת מגורים "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה ...ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה...". אף לגבי משוכה זו הרחיבה הפסיקה ונקבע כי הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה, יכול אף אם בעת המכירה לא ממש ניתן לגור בדירה, אך ניתן וכדאי כלכלית

להכשיר את הנכס, הרי שמדובר בדירת מגורים.


מס רכישה

שיעור המס הנקבע הינו – 6% . כך הרוכש קרקע ישלם 6% ויהא זכאי להחזר של שישית מהמס היה ויעמוד בתנאי התקנה (היתר תוך 24 חודשים ממועד הרכישה).

כידוע מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה. להלן מדרגות המס לתקופה החלה מיום 16.1.2023 ועד ליום 15.1.2024 .


ברכישת דירת מגורים:

על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ - 8%

החל משווי 5,872,725 ₪ - 10%


ברכישת דירת מגורים יחידה:

עד שווי 1,919,155 ₪ - לא ישולם מס

בין 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ - 3.5%

בין 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ - 5%

בין 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ - 8%

החל משווי 19,575,755 ₪ - 10%


ו"ע 25210-02-21

עובדות הפס"ד מתארות רוכש דירה/קרקע אשר במשך 4 שנים לא גר בנכס ולא שיפץ ומנגד הגיש תכניות להריסת הבית. האם ניתן לטעון כי קיימת כוונה לרכוש דירת מגורים ?

בית המשפט קובע כי המבחן לייעוד הדירה למגורים חייב לכלול שני אלמנטים: אלמנט אובייקטיבי - הטמון בחלק ההגדרה הדורש שתהא זו "דירה" - ואלמנט סובייקטיבי ¬הטמון בכוונת הרוכש לייעד את ה"דירה" לשמש למגורים. אשר לאלמנט הראשון - הגדרת ה"דירה" נראה לנו, כי בשונה מהגדרת דירה בחוק, הרי שאף אם יש בו פוטנציאל למגורים, ואפילו אינו ראוי למגורים כעת, וזאת מנקודת מבטו של האדם הסביר.

אשר לאלמנט השני - כוונת המגורים - כאן הקושי רב יותר. ניתן לטעון, כי גם כוונת מגורים, כנה, להתגורר בדירה כעבור עשר שנים, מספקת את דרישות התקנה, ובלבד שהרוכש יצהיר על כוונה זו. אין ספק, כי הפירוש המרחיב, הדורש רק הצהרת כוונה עתידית להשתמש בדירה, יאפשר השתמטות ממס.

נראה, כי יש לדרוש קשר בין הרכישה לבין הגשמת כוונת המגורים; לשון אחר, בין מועד הרכישה לבין מועד הגשמת כוונת המגורים צריך לעבור משך זמן, בו מוציא אדם סביר כוונת מגורים מן הכוח אל הפועל."


האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

0 views0 comments

Recent Posts

See All

מס שבח דירות ירושה

אדם מחזיק ב 3 דירות ומבקש לבצע חלוקה נכונה ל 3 ילדיו במסגרת הצוואה. האם קיימת עדיפות לחלוקה כך שכל ילד יקבל דירה אחת או שכל ילד יחזיק בשליש בכל דירה ? מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כמס המוטל במכר זכ

תקרת הפטור במכר דירת יוקרה

חיים הינו בעלים של דירת מגורים יחידה בתל אביב, דירה אותה רכש לפני כ 25 שנה. הוא מבקש למכור את הדירה ולרכוש דירה חליפית. האם יקבל פטור ממס שבח שהרי מחזיק בדירה יחידה ? חוק מיסוי מקרקעין ביצע רפורמה מקי

תמ"א 38 – פטור ממס שבח

הוראת החוק המעניקה פטור ייעודי ממס שבח אינה בתוקף. תחולת הוראת השעה בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין קבעה תוקף עד ליום 31.12.2021 . לאחרונה נקבעה הארכה של הוראת הפטור עד חודש מאי 2026 . תמ"א 38 מעניקה

コメント


bottom of page