ביצוע פעולות מושכל נוכח הרפורמה

כפי אשר ציינו בכתבות הקודמות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185 על תיקוניה יצרה עידן חדש. הנפקות היומיומית של הרפורמה מורגשת אמנם בעיקר אצל חוכרי המגזר העירוני, אולם "הרוח" שלה שורה על כל ענפי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") כולל המגזר החקלאי כדוגמת חלקות המגורים בחלקות החקלאיות השונות. ומהי אותה רוח ישאל השואל ? רמ"י בעצם אומרת בלשון פשוטה לרוב רובם של החוכרים "לא רוצה לראותכם יותר". הרוח, או הרעיון של הרפורמה הוא מינימום חיכוך בין הרשות לבין החוכר. עניין זה אינו חל כאשר מדובר בעסקאות גדולות, שם מבקשת רמ"י להטביע את חותמה. עניין זה טוב לאזרח, לחוכר, אשר מוכרות לו בעצם זכויות כשל בעלים בקרקע פרטית. עניין זה טוב לרמ"י כממסד אשר היה "פקוק" בבקשות "קטנות". עומס זה מנע מרמ"י את היכולת להיות גוף משפיע בעסקאות המאקרו, בעסקאות המשפיעות במשק. בבסיס עניין זה הינה ההבנה הפשוטה כי היקף הקרקעות המנוהלות ע"י רמ"י הוא אדיר ובידי רמ"י המפתחות לשווקן בהתאם לדרישות הלאומיות.

לאור האמור לעיל, חוכרים רבים אשר בעבר חשו כי הקרקע שלהם היא "בעלת מום" או נושאת גיבנת, יכולים כיום לחיות באידיליה של ממש עם רמ"י, או יותר נכון בנפרד מרמ"י. הרעיון הוא משובב אולם אנו עדיין בתחילת הדרך, אנו עדיין לא שם. על כן מוטב לו לכל חוכר לבחון ולכלכל צעדיו גם נוכח הרפורמה, טרם ביצוע פעולה כזו או אחרת. לשון אחר מוטב לו לכל חוכר להתייעץ עם בעל מקצוע טרם ביצוע פעולה כזו או אחרת. להלן מספר דוגמאות.

תשלום "מהיר מדי"

הדוגמא "הכואבת" ביותר היא הדוגמא שניתנה בסיפא של הכתבה הקודמת. לא מעט חוכרים אשר קיבלו את דרישות התשלום השונות לרכישת הבעלות שהופקו ע"י רמ"י, הזדרזו לשלמן. הזדרזות זו היה היגיון בצידה, שכן רמ"י דאג "להבטיח", בהתאם להחלטה 1185 אשר הייתה תקפה באותם מועדים, כי חוכר אשר לא ישלם במועד "יזכה" בשנת התשלום הבאה לספוג עלייה של אחוז אחד. אלא מאי, בשלב מסוים ידעו בעלי המקצוע המטפלים בתיקי רמ"י כי ההחלטה הינה לקראת שינוי והטבה. בהתאם ייעצו ללקוחותיהם להמתין ולא לשלם, נוכח ההחלטה אשר צפויה להתקבל. מי שעשה כן הרוויח, או שלא שילם דבר שכן נכנס בגדרי הפטור של החלטה 1370, קרי בעלי הזכויות במקרקעין הקטנים מ 540 מ"ר, או שנדרש לשלם מחצית מהתשלום הקודם 3% במקום 6%. יצוין כי בשלב מסוים הקפיאו ברמ"י, באופן עצמאי, את הטיפול בשוברי הבעלות עד לקבלת החלטה 1370 אולם, מי אשר שילם עד אותו מועד "הפסיד". הגישה ברמ"י, בדומה להלכות אחרות בענייני מס, קרי "נגעת נסעת". ההחלטה שחלה במועד התשלום היא ההחלטה החלה לגבי החוכר ואין החזר עבור תשלום שבוצע "ביתר" בהתאם להחלטה התקפה.

שטח לחיוב

הרפורמה מגדירה את החיוב בהתאם לשטח המקרקעין. אחוז החיוב הוא פועל יוצא של שטח המקרקעין. כאמור לעיל, בהתאם להחלטה 1370 חוכר של חלקה בשטח של עד 540 מ"ר אף פטור לחלוטין מתשלום עבור רכישת הבעלות. ישנם מצבים בהם מחזיקים מספר חוכרים בחלקה הגדולה משטח המינימום ובכל זאת יהיו זכאים לרכוש בעלות ללא כל תמורה ובלבד ויבצעו פעולות מקדימות. לרוב מדובר בפעולות שאינן מורכבות ושאין בצדן הוצאה משמעותית. ללא ייעוץ עלולים חוכרים כאמור לטעות כי יידרשו לשלם אף 31% משווי חלקתם היה והינם מחזיקים לדוגמא חלקה הגדולה מ 1 דונם.

שווי ושטח לחיוב

כפי אשר ציינו בכתבות הקודמות שווי המקרקעין "נגזר" מטבלת מחירים הקיימת ברמ"י. שווי המקרקעין מחושב לפי שווי למ"ר בהתאם לטבלאות דלעיל כאשר הוא מוכפל בשטח המקרקעין. לעיתים שטח המקרקעין הרשום בספרי רמ"י אינו תואם את השטח בפועל. לעיתים שטח המקרקעין קטן מהמפורט אצל רמ"י ולעניין זה יכולה להיות נפקות משמעותית לשווי לתשלום. כמו כן יכול והטבלאות שנערכו ע"י רמ"י, אשר אמורות לשקף את שווי המקרקעין באותו מתחם, אינן חפות מטעויות. טעויות אלו לעיתים אף כוללות הפרשי שווי שאינם מתיישבים עם המציאות הכלכלית בשטח. קביעה זו של שווי לפי אזור הינה רחבה ומכלילה מעצם טיבה וטבעה. יכול וניתן יהא להוכיח כי המקרקעין הספציפיים שונים מכלל המקרקעין באותו מתחם. במקרים אלו אולי כדאי לו לחוכר ליטול את הסיכון ולממש זכותו להזמנת שומה פרטנית.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.

אודות כותב המאמר:

המאמר נכתב על ידי איתי צברי עורך דין (מוסמך במשפטים).

משרד צברי ושות' עורכי דין מתמחים במקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, במיסים, מיסוי מקרקעין תכנון ובנייה.

ההסתדרות 26 (מגדל פלינר) קומה 8 פתח תקווה טל. 03-9316524 פקס. 03-9346097

בכל שאלה בקשר עם המאמר ו/או כל נושא אחר ניתן לפנות לכותב המאמר בדוא"ל.

מייל: etai@tsabari-law.com